银行信贷人员和风控人员

银行借款差不多90%是用房地产做抵押，房地产是最基本、也是最让人放心的保证措施，但在实际操作过程中，很多用房地产做抵押的贷款都出了问题，最终使银行遭受了损失。房地产抵押看上去很简单，实际上不是那么容易。此课程主要培训在房地产抵押过程中应该掌握的知识。

掌握房地产抵押的风控知识

面授

课程大纲

第一节 房地产基础知识

一、土地制度

中国土地制度历史沿革

中国土地制度特点

土地使用年限

二、地产类型

按用途分：居住用地、工业用地、商业用地…..

按土地开发程度分：生地、熟地、毛地

按土地所有权可分为：国有土地和集体土地(公有制、文物、拆迁、市场经济、调控房价、房产税）

土地的使用年限

三、建筑物的分类

按建筑物的用途分类 ：民用建筑 (居住、公共）、工业建筑

按建筑结构的材料分：砖木结构、  砖混结构 、钢筋混凝土结构、钢结构

按建筑结构承重方式分：承重墙结构、框架结构、排架结构

按建筑高度分：低层、多层、中高层、高层、超高层

四、房地产有关比率

建筑容积率

建筑覆盖率（建筑密度）

绿化率

五、房地产的特征

自然特征：

经济特征：

六、房地产市场的特点

经营对象的非流动性：

流通形式的多样性：

市场的区域性：

供给的稀缺性：

市场的不充分性：

投机的可能性

七、房地产价格与其他物价的共同之处

   1.都是价格，用货币表示；

   2.都有波动，受供求等因素的影响；

   3.按质论价。

八、房地产价格的特征

1.可表示为代价的价格，同时也可表示租金

2.实质上是房地产权益的价格

3.在长期考虑下形成的

4.个别形成

九、房地产价格的种类

市场价格

理论价格

评估价格

单位价格

楼面地价

抵押价格

城市基准地价

标定地价

房屋重置价格，

补地价：

十、房地产价格的影响因素

1、供求状况

2、自身条件

 3、环境因素

4、人口因素  

5、经济因素

6、社会因素

7、行政因素

8、心理因素

第二节：房地产评估

一、房地产估价原则

1、供需原则；

2、替代原则；

3、最有效使用原则；

4、合法原则；

5、估价时点的原则 。

二、房地产评估方法

1、成本法(成本积算法、重置成本法）

2、市场比较法

3、收益法

4、剩余法

5、假设开发法

6、基准地价法

三、对评估报告的使用

　　1.北京建行案例

    2.评估报告种类：

　　3.评估行业现状：

　　4.审核报告要点:

四、特殊情况对评估的影响

1、住改商

2、工业用地改住宅用地

3、涉及拆迁土地评估

4、土地享受优惠政策，

第四节  房地产抵押

一、房地产抵押管理相关规定

二、房地产抵押易出现瑕疵的几种情况

三、房地产抵押权的效力

（一）房地产抵押权的对内效力

（二）房地产抵押权的对外效力

四、房地产抵押权的实现

（一）房地产抵押权实现的条件

（二）房地产抵押权实现的方式　

（三）房地产抵押权实现的程序
　五、房地产抵押权的消灭
（一）因抵押的房地产灭失且无替代物而消灭
（二）因被担保的债权消灭而消灭
（三）因房地产抵押权实现而消灭

六、抵押房地产的处分中止

（一）抵押权人请求中止的；

（二）抵押人申请愿意并证明能够及时履行债务，并经抵押权人同意的；

（三）发现被拍卖抵押物有权属争议的；

（四）诉讼或仲裁中的抵押房地产；

（五）其他应当中止的情况。

七、处分抵押房地产分配顺序

（一）支付处分抵押房地产的费用；

 （二）扣除抵押房地产应缴纳的税款；

（三）偿还抵押权人债权本息及支付的违约金；

 （四）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；

 （五）剩余金额交还抵押人。

八、抵押房地产的处置风险

（一）快速变现影响

（二）拍卖过程风险

（三）处置顺序影响

（四）税务风险

（五）唯一住房影响

（六）小孩名下房产抵押

第四节  佳斌公司案例