《营改增模式下财务管理与造价控制及安全降低税负》提纲

【课程背景】　财政部  国家税务总局（2016）36号 《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》规定， 自2016年5月1日起，我国“营改增”试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。这意味着，5月1日起，全链条覆盖的增值税将全面替代营业税，已在我国施行了二十余年的营业税将退出历史舞台，持续了四年多的营改增也将正式收官。

    住房城乡建设部办公厅 建办标[2016]4号文 《关于做好建筑业“营改增”建设工程计价依据调整备工作的通知》对工程造价依据作出调整，考虑了增值税。

然而，全面“营改增”实施近2年以来，建筑企业实际减税效果大打折扣，“营改增”红利获得感没有明显增强，多数建筑企业增值税税负不减反增；财务管理和工程造价控制不到位。

对此，如何在透析其原因的基础上，通过税务筹划和税务处理来降低税负，并进一步规范财务管理和工程造价控制，是建筑、房地产企业当下面临的重大课题。

  【课程收益】建筑、房地产企业采取有效措施管控企业的税负与涉税风险，避免不必要的损失，并运用税收筹划手段优化税负，在财务管理和工程造价上实施有效控制，是本课程的主要收益。

 通过对后“营改增”时期建筑、房地产企业的增值税税负与工程造价变化和财务管理效果分析，使学员全面掌握增值税相关政策、工程造价依据和财务管理知识，提升增值税税务、账务处理、工程造价控制和财务管理操作技能，是本课程的又一收益。

【课程内容】

第一讲  建筑、房地产企业后“营改增”时期财务管理要点

一、关注“营改增”后续政策的出台

二、规范会计核算

三、加强合同管理

四、加强增值税发票管理

五、优化供应商选择

六、完善现金流管理

七、加强造价控制

八、合理合规税务筹划

九、深入学习与充分应用财务、税务、金融法规政策

十、建立健全各项财务管理制度

   第二讲  建筑、房地产企业后“营改增”时期税负分析

   一、建筑、房地产企业整体税负分析

   二、“营改增”全过程分析

   三、固定资产更新周期分析

   四、市场竞争分析

   五、采购模式分析

   六、实际购买固定资产低于预期分析

   七、进项税抵扣不充分分析

   （一）人工费

   （二）甲供料

   （三）个体户供料

   （四）融资利息支出

   （五）工程保险支出

   （六）征地拆迁、青苗补偿

   （七）抵扣率低的物资

   （八）集采物资

   （九）内部调拨物资

   （十）代开发票

   （十一）工地临时水电

   （十二）进项发票取得延后

   八、营改增实际减税效果打折扣分析

   九、建筑、房地产企业营改增红利获得感没有明显增强分析

   十、“营改增”政策执行力分析

   第三讲  建筑、房地产企业“营改增”税负不减反增的主要原因 

   一、营改增实际减税效果打折扣

   二、建筑、房地产企业营改增红利获得感没有明显增强

   三、建筑、房地产企业增值税税负不减反增的直接原因

   （一）“营改增”前采购物资和劳务过剩造成

   （二）购进物资和劳务不均衡造成

   （三）“营改增”不彻底造成

   （四）供应商不同身份造成

   （五）采购商要求开具增值税专票造成

   （六）建筑、房地产企业内部管理不到位造成

   （七）建筑、房地产企业“营改增”过渡政策利用不足造成

   （八）建筑、房地产企业“营改增”优惠政策享受不足造成

   （九）建筑、房地产企业签订合同不规范造成

   （十）建筑、房地产企业其他因素造成

    第四讲  建筑、房地产企业后“营改增”时期增值税税务筹划

    一、如何从税负角度选择纳税人身份

    二、如何规划增值税税负平衡

    三、如何规划兼营、混合销售以及混业业务

    四、如何规划租赁业务

    五、如何优化采购运输费税负

    六、建筑、房地产企业如何做好“甲供材料”业务的风险管控

    七、建筑、房地产企业尽可能的签订包工包料的建筑合同

    八、水电费管控

    九、如何现划劳务独立以降低增值税税负

    十、如何做好分散经营的涉税规划

    十一、如何做好联合经营的税务风险管控

    十二、如何做好资质挂靠的税务风险管控

    十三、资质筹划

    十四、采购模式筹划

    十五、免税项目筹划

十六、纳税人资格筹划

    第五讲  建筑、房地产企业增值税销项税额的税务风险与防范

    一、增值税纳税义务人发生时间

    二、视同提供服务应税行为

    三、差额征税

    四、销售额

    五、价外费用

    六、适用税率

    七、兼营业务

    八、销售收入完整性

    九、规避取得虚开增值税专用发票的风险

    十、销项税额风险点防范

    第六讲  建筑、房地产企业增值税进项税额的税务风险与防范

    一、增值税扣税凭证

    二、不应抵扣而抵扣进项税额

    三、应作进项税额转出而未作进项税额转出

    四、增值税抵扣凭证的规定

    五、抵扣率准确性的规定

    六、进项税额风险点防范

    第七讲  建筑、房地产企业增值税其他风险与防范

    一、发票使用管理税务风险

    二、税控设备管理税务风险

    三、逾期申报、逾期缴税的税务风险

    四、纳税人销售额超过小规模纳税人标准不认定的税务风险

    五、账务处理的税务风险

    六、财政补贴申请材料的操作风险

    七、节税筹划的操作风险

    八、增值税法律风险

    十、增值税风险防范措施

    第八讲  建筑、房地产企业新老项目交替过程中的税务处理

    一、营改增前签总承包合同并动工，营改增后签分包合同，分包人增值税计税方法选择

    二、选择简易计税的老项目获得增值税专用发票的处理

    三、营改增后新老项目交替过程中的增值税进项税额抵扣的税务处理

    四、建筑企业挂靠业务新老项目交替的税务处理

    五、老项目适用简易计税方法36个月不变，但36个月期满尚未完成的项目如何纳税

    第九讲  建筑、房地产企业工程进度结算和最后结算的税务处理

    一、营改增后的业主拖欠建筑企业工程进度款的税务处理

    二、营改增前业主拖欠建筑企业工程款，建筑企业确认收入未计提营业税及附加，营改   增后发生增值税纳税的税务处理

    第十讲  建筑企业甲供材和甲控材的的税务处理

    一、营改增后的甲供材与甲控材的区别

    二、营改增后的甲供材的税务处理

三、甲供材规避税收风险的实操要点

    第十一讲  房地产企业开发产品成本和期间费用的核算与管理

一、开发产品成本和期间费用的概述

二、房地产企业成本费用的归集和分配

三、土地开发成本的核算与管理

四、房地产开发成本的核算与管理

五、配套设施开发成本的核算与管理

六、代建工程开发成本的核算与管量

七、期间费用的核算与管理

    第十二讲  建筑、房地产企业预收账款的涉税处理

    一、建筑、房地产企业预收账款或收取业主开工保证金增值税纳税的处理

    二、建筑、房地产企业预收账款、预缴增值税的税务处理

    第十三讲  营改增工程造价依据调整要点

    一、调整依据

    二、建安工程费用组成调整

    三、调整办法

   （一）现有定额调整

   （二）工程造价信息调整

   （三）以“元”为单位的费用调整

   （四）以“费率（%）”表现的费用标准调整

   （五）材料预算价格（信息价）调整方法

   （六）调整基本公式

   （七）计价表格的调整

   第十四讲  营改增下工程造价面临的问题及原因分析

   一、问题

   （一）营改增造价税金无法确定

   （二）工程造价难以形成

   二、原因分析

   （一）计算造价时进项税额无法确定

   （二）现行计价规则变化

   第十五讲  营改增下计价规则和计价依据的调整方法

   一、原则

   （一）与税制相适应

   （二）与财务核算相统一

   （三）工程造价=除税工程造价×（1+增值税税率）+附加税

   二、调整方法

   （一）费用价税分离

   （二）进项税合并

   （三）销项税的形成与计算

   （四）案例

   （五）调整的节点

   第十六讲  营改增下工程造价管理体系调整办法

   一、工程计价费用要素体系调整

   二、工程计价依据的调整

   （一）消耗定额的调整

   （二）台班费用的调整

   （三）费用定额的调整

    三、造价信息的调整

    （一）人工单价（不作调整）

    （二）材料价格

    （三）施工机具台班单价

    （四）信息发布

    （五）工程造价指数

    第十七讲  案例分析

    案例一  某建筑企业后“营改增”时期的《增值税管理制度》

案例二  某房地产企业后“营改增”时期的增值税税负预算

案例三  某房地产企业后“营改增”时期签订合同要点

案例四  某建筑企业工程造价控制要点

    第十八讲  互动与答疑    

    时长：2~3天

                                      编制与讲解：屠建清