【课程收益】

1、 解析当前房地产项目质量管理的困惑，探讨解决困惑的思路和方法;

2、 掌握房地产工程质量管理全过程的把控要点;

3、 分享标杆企业质量技术管理经验，快速改善提升企业工程管理水平。

【课程大纲】

一、房地产项目工程管理常见问题：

1)设计工作被动管理，基本靠外部资源

2)项目进度与工程质量、造价的相互冲突;

3)二次设计严重漏项，施工过程中各专业不交圈

4)总包单位尽不到总包的责任

5)分包单位各自为阵

6)监理形同虚设

7)过程洽商推挤成山

二、与施工企业的合作与管理--质量管理的根本基础

1、合作模式分析

1)当前地产行业与外部资源的合作关系

长期战略合作伙伴(70%以上，总包一定含在内的)

通过真招投标定的 通过假招投标定的

政府关系强压的(土地关系、建委关系、垄断行业的关系)

公司领导的关系

2)对施工合作方考察时注意的几点问题：

杜绝挂靠;资质等级、人员结构;合同履约能力;流动资金;

洽商与变更比例

2、合同管理分析、承包模式管理

1)现状分析：

都在肢体分包、都在做总承包、都在违反建筑法

2)合理的合同应该怎么签订?(不违法合同)

3)合理的合同数量应该是多少?

4)案例分析：某项目的合约管控表

附件：某项目合同明细

3、现场管理模式分析

1)常见项目管理模式分析

项目标准数量配置(取决于管理形式)

小项目制(矩阵式管理)

大项目制(职能式管理)

项目公司制(异地项目)

人员素质要求(专业人员的要求)

2)讨论：要做好质量管理，首先在项目管理模式上解决根本问题：

我们公司采用的是什么的项目模式?

这种模式是否适合公司的发展?

我们公司的人员结构是怎样的?

三、房地产行业的产品质量

1、如何实现产品质量：质量、进度、成本的铁三角关系

2、房地产产品质量关键要素分析与客户满意度敏感点分析

-项目总平面规划 -产品空间 -立面效果 -户型 -园林 -建筑材料 -工艺质量

四、房地产项目施工全过程质量管理控制关键点

1、开工前准备阶段管理

项目(进度)总控制计划的确定

项目工程保证担保的管理

项目成本管理要求

设计配合要求的确定

监理管理要求的确定

总包管理要求的确定

甲签合同工程供方管理要求的确定

设计交底

施工组织设计审核

重大施工方案(工序)的提出及要求

产品标准的管理要求

2、施工阶段管理

施工样板管理

材料设备封样、进场及验收管理

施工过程关键工序检查管理

工程质量检查管理

施工过程验收的管理

合作伙伴的管理

重大安全和质量事故处理的原则

3、竣工验收阶段管理

验收前的准备工作

专项验收及竣工验收

保修合同及保修担保

物业接管验收的准备工作

4、物业接管验收阶段管理

物业接管验收准备会

物业接管验收

保修工作的组织、原则及管理

整改及收尾工作

5、客户入住及客户服务管理

6、项目管理总结(项目后评估)

项目整体施工组织管理总结

进度、质量、安全文明施工总结

技术管理(包括技术标准、产品标准)总结

合同执行情况总结

成本控制分析

物业移交及客户保修服务总结

存在问题及改进建议

后评估案例

五、项目施工全过程质量实体控制要求

1、施工图审查要点：

结构图设计检查要点(美国TT案例)

给排水图设计检查要点

电气图设计检查要点

采暖通风图设计检查要点

关于精装修施工图

2、工程质量管控要点

地基基础工程质量检查要点

砌体结构工程质量检查要点

钢筋砼结构工程质量检查要点

建筑装饰工程质量检查要点

门窗工程质量检查要点

楼地面工程质量检查要点

屋面和防水工程质量检查要点

幕墙工程质量检查要点

给排水工程质量检查要点

电气工程质量检查要点

通风与空调工程质量检查要点

电梯安装工程质量检查要点

3、设计及二次深化设计

4、样板间先行

二次结构施工样板

材料样板展示

样板工序展示

工序标准，从样板工序到样板间

精度控制(全过程放线作业指引)

5、成品保护管理(重点精装修管理)

6、材料检验与实验

六、技术研究与管理

1、常见质量通病与防范措施

地基基础工程、砌体结构工程、钢筋砼结构工程

建筑装饰工程、门窗工程质量、楼地面工程

屋面和防水工程、幕墙工程、给排水工程

电气工程、通风与空调工程、电梯安装工程

2、防水节点

地下室、屋面防水做法

地下室、屋面防水技术标准

室内卫生间防水技术标准

七、经典案例解析：标杆地产工程管理“第三方质量评估”体系

1、两方面评价：实测合格率、质量风险评估

2、工程组织

3、评估次数、评估依据

4、评估内容：产品质量风险评估、产品质量合格率评估

5、评估方法及评分原则

6、评估结论的处理

7、产品质量实测实量操作指引